2025年第一季私宅销售报告：私宅价格涨幅趋于平缓
- By Stanley Lim
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- 8 Apr 2025
下文由ERA公关经理岳开新翻译
数据基于市区重建局（URA）于2025年4月1日发布的季度预估统计。
2025年第一季整体私宅价格指数环比上涨0.6%，涨幅温和；而私宅交易量则环比下滑了15.3%。
经济利好推动购房回暖
受益于多项经济利好指标及利率走势稳定，买家重返新私宅市场，带动整体市场活跃度上升。
整体来看，新加坡去年的经济表现优于预期。根据贸工部数据，2024年新加坡经济增长达4.4%，远高于2023年1.8%的增幅。不过，持续加剧的贸易紧张局势，让市场仍持审慎乐观态度。
新加坡房地产市场仍主要由本地需求支撑。稳定的就业环境、收入增长以及低失业率，使得更多国人有能力负担私宅。此外，政府组屋转售价格的上涨，也持续推动国人产业升级。
此外，继美国联邦储备局（FED）于去年9月、11月及12月连续三次降息后，利率在去年下半年开始趋缓。美联储的目标利率区间因此下调至4.25%至4.50%，借贷成本降低也提升了消费者信心。
本地方面，核心通胀率也有所缓解，去年平均为2.7%，大幅低于前年的4.2%。
尽管当前经济环境让市场回暖，但在地缘政治不确定因素影响下，部分买家仍可能保持审慎乐观态度。新加坡作为亚太地区的重要枢纽，即便全球贸易紧张局势升级，或面临经济放缓的风险，其战略地理位置和中立立场有望继续吸引海外投资者关注。
整体私宅价格与交易情况
根据市建局发布的第一季最新预估数据，整体私宅价格在本季度呈温和上升趋势，这主要因年初新私宅销售强劲。整体私宅价格指数环比上涨0.6%，延续了去年第四季环比涨幅2.3%的上行势头。
不过，受转售市场交易量减少的影响，整体宅交易量有所下滑。截至3月中旬，今年第一季私宅总交易量为6299个单位，较去年第四季的7433个单位减少了15.3%。
各地区中，根据数据显示，其他中央区（RCR）的非有地私宅价格指数涨幅最为显著，环比增长1.0%。核心中央区（CCR）和中央区以外（OCR）的非有地私宅价格指数则分别环比上扬0.6%和0.3%。价格上涨主要由近期各地区更高的新私宅价格带动。
非有地新私宅销售（不包括执行共管公寓）情况
今年第一季，私宅市场延续了前一季度的良好势头，销售依旧强劲。根据截至3月26日的买卖禁令（caveats），本季度新私宅成交量为3268个单位，环比小幅下滑3.1%，这主要是由于去年第四季基数较高。
尽管略有回落，但第一季的新私宅销量依然高于2021年第四季至2024年第三季的新私宅季度销量。这主要得益于若干“明星项目” 推出，这些项目位于长期缺乏非有地新私宅供应的区域，或是位于设施完善、交通便利的成熟市镇。
其中，今年1月推出的艺景峰（The Orie），是大巴窑自2015年以来的首个新盘。开盘首个周末便售出668个单位（占总单数的75%）的亮眼销售成绩。项目的成交中位数尺价达到每平方英尺2704元，创下RCR的价格新基准。
2月在淡滨尼推出了综合型霸级项目Parktown Residences，共计1193个单位，开盘第一个周末热卖1041个单位（占总单数的87%）。同时开盘的位于金文泰1道（Clementi Ave 1）的新项目逸泰·雅居（ELTA），也在首个周末售出501个单位中的326个（占总单数的65%）。
上月开盘的99年地契伦多新私宅Lentor Central Residences亦表现不俗。尽管是这个区域的第六个新项目，但购买热情依然高涨，开盘即售出445个单位（占总单数的93%）。
近期新私宅的热销也带动了之前已开盘的新项目。未能购得心仪单位的买家开始转向价格相近的项目，其中，松岩轩（Pinetree Hill）、Hillock Green及水岸华庭（SORA）的销量均有所增加。此外，位于市中心为数不多的现有新盘之一的 柏南华庭（One Bernam），也在本季度全部售罄。
执行共管公寓（EC）
今年首季仅有一个EC项目晶莹轩（Aurelle of Tampines）在3月推出，开盘当天即售出760个单位中的九成，平均成交价格为每平方英尺1766元。根据买卖禁令，发展商在今年首季共售出817个EC单位，环比增长54.7%。值得注意的是，晶莹轩距离综合型开发项目Parktown Residences仅约200米，为买家提供了另一种选择。
目前，市场新EC库存有限。截至3月26日，全岛范围内仅剩不到130个可售单位，分布在五个项目之中。虽然今年仍有两个EC项目计划推出，分别是位于登加区田园弄（Plantation Close）项目Otto Place以及位于惹兰罗央勿刹（Jalan Loyang Besar）的项目，但这些供应或许仍难以满足市场需求。
非有地私宅转售与楼花转售（Subsale）（不包括 EC）
根据截至3月26日的市建局买卖禁令，今年第一季度，转售交易占所有非有地私宅销量（不包括EC）的39.8%，首季共成交2294个单位。相比去年第四季3173个单位的成交量，本季度环比下降了27.7%。而上一季度转售交易较去年第三季也环比下降了4.9%。
连续两季交易量下滑，可能因新私宅的热卖，以及私宅竣工数量的减少。根据市建局全年预估数据，2025年私宅（不包括EC）的竣工数为5846个单位，显著低于2024年的8460个单位。
从另一方面看，新竣工私宅供应的相对稀缺可能会推高转售私宅的价格。因此，转售价格出现上升，这与今年首季度中位数单位价格环比上涨2.7%相吻合。
楼花转售交易本季度占所有非有地私宅销售（不包括 EC）的3.5%，根据买卖禁令数据，共有199个交易。较去年第四季的302个环比下降34.1%。
楼花转售的中位数尺价则小幅上涨0.4%，达每平方英尺2064元。
上述原因可能也因受新私宅热销以及转售供应减少的影响。
市场展望
接下来，预计将有多个位于CCR及RCR的项目推出，包括滨海花园一号（One Marina Gardens）、Bloomsbury Residences以及位于乌节林荫道（Orchard Boulevard）的Upperhouse。滨海花园一号和Bloomsbury Residences 将吸引那些具备长远眼光并看好市区规划潜力的买家或投资者。而Upperhouse 则因地理优势和临近乌节林荫地铁站，主打高净值买家。
这些买家通常在评估投资机会时更为谨慎，购买过程需时间考虑。因此这些项目的销售可能会较平缓。
由于近期新私宅热卖，ERA 已将全年新私宅销量由之前的7000至8000个单位，上调至8500至9500个单位。同时，预计到2025年底，楼花及转售交易量将分别达到1100至1300个单位以及1万4000至1万5000个单位。
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