3月新私宅销售报告：缺乏大型项目影响新私宅销量

下文由ERA公关经理岳开新翻译 数据来源为建屋发展局（HDB）与市区重建局（URA）于2025年4月1日发布的季度预估统计。 根据建屋发展局的预估数据显示，今年第一季组屋转售价格指数（RPI）上升至200.9，环比增长1.5%。 这标志着该指数已连续第20个季度增长，涨势有望与ERA此前预测的全年3%至6%增幅相符。 图一：组屋转售价格指数与交易量走势对比 资料来源：建屋局、ERA研究和市场情报（数据截至今年3月27日）   受季节性因素影响 组屋转售交易量下滑 2025年第一季共有6392个组屋单位转售，同比下降7.7%。 交易量减少的主要原因包括季节性淡季影响，以及今年2月推出超过一万个预购组屋（BTO）和剩余组屋（SBF）单位的大型配售活动。在大量新组屋供应下，部分买家可能将注意力从转售市场转向这些新推出的项目。 与2024年第四季相比，2025年首季三房式和四房式组屋交易量有所上升加，而公寓式组屋单位（Executive flat）的交易量则继续下滑。 今年2月，年度首轮预购组屋项目中，亮点包括女皇镇的两个优选地段组屋（Plus Flats）项目，以及位于兀兰和义顺真查鲁（Chencharu）的实惠组屋项目，其中后者是一个综合发展项目，设有巴士转换站和商业设施，进一步提升居住便利性。 相比预购组屋，剩余组屋的等候时间短。其中有四成的剩余组屋单位已完工，买家可在短时间内入住。 其余尚未竣工的SBF单位，也普遍拥有缩短的等待期。对于对入住时间要求不高的买家而言，这类组屋成为转售市场之外的实惠替代选项。 本次推出的剩余组屋还包括位于成熟市镇和市中心的单位，且不受新组屋政策黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing，简称PLH）的限制。结合更短的等待时间，这些单位吸引了大量申请，进一步分流了原本可能进入转售市场的购屋需求。 目前，申请者正等待选房结果。对于未能购得单位的买家，预计他们会在第二季回流转售市场。   2025年满五年居住年限（MOP）的组屋数量减少 今年将有5082个组屋单位达到MOP，比去年减少38.5%，这将使转售市场的价格承压。 在市中心和成熟市镇，这一影响尤为明显。这些地区的新推出的预购组屋受新组屋政策限制，部分买家为此已转向转售市场。 图二：近五年MOP组屋数量 资料来源：建屋局、ERA研究和市场情报（数据截至今年3月27日） 这些买家不愿接受新政策中的转售限制，例如10年MOP、MOP后出租限制、转售时的津贴回扣以及转售组屋购买家庭收入上限等。 由于不受新政策影响的组屋供应减少，使其价格稳步上升，这可能会让预算较紧的买家望而却步。 同时，拥有这些组屋的屋主的持守能力较强，除非有优渥的报价，否则不太可能出售单位。   百万组屋交易量持续增长 首季，百万组屋交易数量从上一季度的285宗上升至295宗，环比增长3.5%；同比增长高达61.2%，当时则成交183宗。 在295宗交易中，约有271宗（占比78%）为四房式和五房式单位。与过去四个季度的平均水平相比增长了5%，显示这两类较大户型单位正在成为百万组屋市场的主要推动力。 图三：各类百万组屋单位的交易量 资料来源：建屋局、ERA研究和市场情报（数据截至今年3月27日） 2025年第一季度，百万组屋交易占所有交易的8.9%，几乎是2024年第四季的两倍，当时为4.6%。 这些组屋交易仍主要集中在成熟市镇，反映出买家对优质地段的持续强劲需求。 除了从私宅市场回流的买家外，越来越多现有组屋住户也愿意支付溢价，购买地段优越、设施完善的较新组屋，尤其是刚满五年MOP、位于中心区域的单位。这类单位不仅地理位置优越且交通便利，还邻近各类生活设施与热门学校，成为购屋者的理想选择。 随着今年MOP组屋数量的减少，市场对这类单位的需求将继续支撑其价格上扬。 资料来源：建屋局、ERA研究和市场情报（数据截至今年3月27日） 尽管高价交易有所增长，大多数转售组屋的价格仍维持在大众可负担的价格区间内。今年第一季，约有53%的转售交易价格介于50万至75万元之间，为大部分购屋者所能接受；另有24%的交易价格介于25万至50万元之间。 这意味着大约四分之三仍在合理、可负担的范围内，为首次购屋者与预算有限的家庭提供选择。   全年展望与预测 随着第一季预购组屋和剩余组屋单位配售结果公布，未成功购得单位的申请者预料将转向转售市场，推动2025年第二季度的交易活动回升。 不过，MOP组屋供应量的下降将减少转售市场的“优质货源”，也意味着全年交易量可能会趋缓，价格则维持温和增长。 预计今年全年组屋转售价格将增长3%至6%，交易量介于2万6000个至2万7000个单位。   本文中的信息仅供参考，不构成对信息的准确性、完整性或可靠性的保证。使用者应自行核实相关信息，并根据具体情况向独立的专业人士（如估价师、财务顾问、银行从业人员及律师）寻求专业意见。ERA及其销售人员对于因使用本信息而导致的任何直接或间接损失概不负责。此外，本文件受著作权法保护，ERA拥有其著作权。未经事先书面许可，任何个人或机构不得以任何形式或手段对本文件进行复制、传播或用于商业用途。

下文由ERA公关经理岳开新翻译 今年3月发展商共售出729个新私宅单位（不包括执行共管公寓，简称ECs ），环比下降54.4%，这主要因2月超高的新私宅销售基数。同时，小型项目的推迟也对3月销量下降产生影响。尽管如此，新私宅整体销量仍保持稳定。 本月共推出555个新私宅单位（不包括ECs），主要为一些中小型项目，如Lentor Central Residences（477个单位）和Aurea的首期（78个单位）。相比之下，2月则推出了近1700个单位，包括混合用途霸级项目PARKTOWN Residence（1193个单位）和逸泰·雅居（ELTA）（501个单位）。 2025年首度，新私宅销量达3409个单位（不包括ECs），发展商仅在前三个月就已超过去年总销量的一半，去年销量为6626个单位。 Lentor Central Residences（477个单位）是伦多山（Lentor Hills）私宅区的第六个项目，Aurea（188个单位）则是位于黄金坊（Golden Mile Complex）旧址的CCR项目，3月新私宅销售主要来自于这两个项目。其中，前者在3月售出其总单位数的96.4%或460个单位，后者则售出了已推出78个单位中的30.8%或24个单位。 表现最佳的新项目 尽管是伦多私宅区的第六个项目，Lentor Central Residences几乎售罄 尽管Lentor Central Residences是这个区的第六个私宅项目，但推出的首个周末就卖出96.2%的单位。项目强劲需求主要由于具有竞争力的定价及优越的地理位置。 此外，与近期其他位于OCR的新盘相比，Lentor Central Residences有性价比优势。2025年首度OCR新项目的中位尺价为2288元，而Lentor Central Residences 的中位数尺价则为2213元。 同时，项目的一卧房和三卧房单位已全部售罄，中位数价格分别为109万元和221万元，这在组屋升级者和“以小换大”购房者的预算区间。 伦多山私宅区的发展仍将继续，近期招标的伦多花园（Lentor Gardens）地段预计将是下一个受瞩目的项目。本月初，中国开发商鑫丰地产旗下的Kingsford Huray以最高标价标得，预计将于2026年中左右推出市场。 第七邮区唯一新盘Aurea表现不俗 位于黄金坊旧址的Aurea，在推出第一个周末售出30.8%的单位。发展商共推出78个单位，售出其中的24个，这得益于项目宽敞的户型设计及可俯瞰加冷盆地（Kallang Basin）与滨海湾的迷人景观。 考虑到Aurea的高端定位，3月的销售表现可圈可点。项目预计吸引投资者和年轻夫妇的兴趣，首周所售单位中，近一半（45.8%）为两房单位，共售出11个，两房单位中位数价格为190万元。 受首次购屋者（first-timer）青睐，晶莹轩（Aurelle of Tampines）推出即卖出89.7%的单位 在晶莹轩的带动下，3月EC销量环比大幅增长至781个单位。其中，晶莹轩推出的760个单位中，售出92.8%；项目所有四卧房和五卧房单位已售罄。多数买家为首次购屋者。 由于EC项目的价格比私宅低，依旧具有市场吸引力和性价比。此外，晶莹轩邻近淡滨尼北综合交通枢纽（Tampines North Integrated Transport Hub ），更吸引注重交通便利的买家，因此其强劲表现在预期之中。 接下来的EC项目包括年中推出位于登加区田园弄（Plantation Close）的Otto Place以及位于惹兰罗央勿刹（Jalan Loyang Besar）的项目。 买家背景 受额外买家印花税（ABSD）影响，外国买家的需求继续平平。3月，外国买家共完成了10笔交易，仅占本月总交易的1.4%。永久居民买家在当月完成了66笔交易（不包括EC），占9.2%。 新加坡人在仍是购买主力，共有645笔交易，占本月新私宅销售的89.5%（不包括EC）。 豪宅交易量下滑 豪华私宅交易下滑，共有12宗成交价在500万元及以上的交易。其中7宗交易来自新加坡永久居民，新加坡公民和外国买家分别占四宗和一宗。 成交价前三位的均由永久居民完成，分别为位于纽顿区32 […]

In total, developer sales accounted for 729 new private homes (excluding ECs) sold in March. While this figure reflects a 54.4% month-on-month (m-o-m) decrease, this is mostly attributable to February’s exceptionally large base. Likewise, smaller development sizes also contributed to March’s lower, but healthy new home sales volume. A total of 555 new private homes […]