市建局延长CBDI和SDI计划对本地市区复兴的意义

This article was written in collaboration with Tay Liam Hiap, Managing Director of Capital Markets and Investment Sales.

市区重建局（URA）日前宣布将中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme，简称CBDI）和策略发展项目奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme，简称SDI）延长至2030年。这项计划于2019年推出，旨在推动楼龄至少20年的旧建筑重新开发，以提升中央商业区活力。

新加坡的城市发展日新月异，但其中仍不乏一些老旧商业建筑。在鳞次栉比的摩天大厦中，显得有些不那么协调，也已无法满足现代需求。随着建筑老化，维护成本也逐渐增加。落后的通风系统导致空气质量不佳，还可能影响员工健康。这一系列的问题，让地区焕新迫在眉睫。同时，租户也越来越青睐工作环境更舒适的优质办公空间。

两项奖励计划目标相同，但方式不一

中央商业区奖励计划适用于竣工至少20年以上的办公楼，且仅限位于安顺路（Anson Road）、丝丝街（Cecil Street）、罗敏申路（Robinson Road）、珊顿大道（Shenton Way）和丹戎巴葛的指定区域（Tanjong Pagar precincts）。为了保障这些重新开发的质量，项目需满足最低地段面积（site area）要求，即1000至2000平方米，也不允许分层出售。申请成功的项目可获得额外25%至30%的总楼面面积（gross floor area，简称GFA）。

图表1: 安顺

图表2：丝丝街

图表3：罗敏申路、珊顿大道和丹戎巴葛的指定区域

此外，政府近期公布的中央商业区奖励计划2.0也进行了更新，允许安顺路和丝丝街的办公楼可将长住型服务公寓作为混合用途开发的一部分。

自2019年计划推出以来，17份申请中的14份已获得原则性批准。其中，铂海综合大厦（Newport Plaza）即前富士施乐大厦（Fuji Xerox Towers）原址、The Skywaters即安盛保险大厦（AXA Tower）原址、海德大厦（Realty Centre）、珊顿大厦（Shenton House）、安顺路51号（51 Anson Road）以及和昌路15号（ 15 Hoe Chiang Road）都已获得批准。随着该计划的延长，源美大厦（GB Building）、同荣大厦（Tong Eng Building）、Cecil Court和春叶大厦（Springleaf Tower）等建筑也有望在未来加入重新开发的行列。

相比之下，策略发展项目奖励计划则是为鼓励在指定区域的旧建筑重建，地区涵盖乌节路、中央商业区奖励计划区域之外的中央商业区以及滨海中心（Marina Centre）地区。要符合此项计划的要求，无论是商业项目还是混合用途发展项目，申请建筑同样须已建成至少20年。更重要的是，重建项目必须涉及至少两个相邻的土地。

目前，12份申请中已有7份获得了原则性批准，包括誉岭峰（Union Square Residences）即中央商场（Central Mall）和市中广场（Central Square）原址、乌节路的新酒店开发项目即华峰大厦（Faber House）原址和奥迪安大厦（Odeon Towers）资产增值项目，以及voco酒店、福临购物中心（Forum The Shopping Mall）和旅店置业大厦（HPL House）的重建。

图表4：福临购物中心

奖励计划推行的局限和挑战

然而，要获得此项奖励计划也非一帆风顺，挑战之一是要在邻近地块寻找愿意共同参与重新开发的合作方，这导致一些项目夭折。其中，远东购物中心（Far East Shopping Centre）就因此而未通过。看到这些挑战和限制后，可能会让部分业主望而却步。
另一方面，尽管这些计划提供了丰厚的奖励措施，但并非所有业主都愿意参与。具体原因除高昂的开发成本外，施工带来的不便以及与其他利益相关者意见不一致等因素也消弱参与意愿。同时，许多分层地契的旧商业建筑，需经过漫长的集体出售流程，包括争得不少于八成业主同意的要求。
目前，这些旧建筑因租金较低，吸引了那些渴望留在中央商业区的中小型企业。同样，老旧的分层地契零售商场也以较低租金吸引着传统的小店铺，实惠的租金帮助它们留住为长期客户，这些客户更倾向光顾熟悉的购物环境。
然而，随着城市区域化战略的推进，中小企业可能最终会搬迁至中央商业区附近的区域，这有利于它们控制运营成本。同时，电子商务的发展和人口结构的变化，使越来越多的年轻消费者习惯通过网络和社交媒体平台购物，这可能导致传统小店铺逐渐失去市场竞争力。

图表5：远东购物中心

实施建筑项目重建与时俱进

去年9月，新加坡推行的强制能耗改善（Mandatory Energy Improvement）制度，要求总楼面面积超过5000平方米的商业建筑须进行能效审计和改进措施。这可能会促使一些旧建筑的业主考虑重新开发，尤其是那些租约即将到期的建筑。

同时，因可持续性发展报告要求的提升，公司租赁旧建筑不利于其满足可持续性指标，这也可能使它们逐步撤离。旧建筑租赁需求的下降，将影响业主整体收益率。因此，现在或许是时候考虑重新开发，以适应未来的需求。

随着更多建筑参与中央商业区奖励计划，预计中央商业区将出现更多的住宅项目。截至2024年底，第一邮区（莱佛士坊、丝丝街、滨海湾）和第二邮区（安顺、丹戎巴葛）已有超过9000个住宅单位。随着铂海综合大厦、The Skywaters、和昌路15号和51号安顺路项目的竣工，安顺-丹戎巴葛地区预计将新增超过1000个住宅、酒店和零售单位。与此同时，更新的中央商业区奖励计划2.0允许部分重建项目把商业用途与长住型服务公寓结合，这为中央商业区内的居民提供了更多住宅选择，以满足不断增长的需求。

总体来说，两项奖励计划的延长，反映了市区重建局推动本地关键战略区域的决心。中央商业区转型将进一步提升其作为居住区的吸引力，并为投资者提供资本增值机会。然而，这些计划的实施仍依赖于业主们的合作与积极参与，来克服短期挑战。重新开发这些建筑，将有助于他们的资产适应未来需求，同时推动新加坡城市的可持续发展。

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