今年店屋交易跌至26年来新低，2025年能否触底反弹？

根据新加坡市区重建局（URA）数据，今年下半年店屋仅有28宗交易，较上半年的39宗有所下降。下半年交易总值达2.29亿新元，低于前六个月的3. 65亿新元。全年店屋交易量仅67宗，创下自1998年以来单年交易量的最低记录（当年有48笔店屋成交）。

自2023年洗钱案后，新加坡店屋市场持续低迷，案件抑制了店屋的需求。同时，高利率以及店屋价格的不断攀升，影响了投资收益率。尽管最近降息措施给市场带来了一些乐观情绪，但日益不确定的地缘政治局势使投资者仍保持谨慎。另外，因住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）大幅上涨而转向店屋市场的买家热情也有所消退。

值得注意的是，一些买家选择不提交备案，或通过特殊目的公司的股权转让方式完成交易。例如，今年9月，在桥北路（North Bridge Road）和连城街（Liang Seah Street）拐角处一栋四层店屋以4200万新元成交。而桥北路的白沙浮广场（Bugis Junction ）对面，三个毗邻的店屋在10月以7200万新元的价格出售。这些交易均未备案。

因此，2024年备案的总交易金额为5.95亿新元，不及去年11亿新元交易额的一半。远低于2021年时的市场峰值。当年约有245宗有地店屋交易，总值达18亿新元。就历年交易记录来看，目前店屋市场似乎已经触底。

图一: 过去十年店屋交易走势

资料来源：新加坡市区重建局和ERA产业

永久地契更受追捧   99年地契价格上涨

今年下半年28宗交易中，85.7%的交易为永久地契或999年地契。在市场波动中，这类型的店屋保值能力强，受到投资者青睐。
然而，与去年下半年相比，永久地契店屋的平均价格却下降了7.7%。而99年地契的店屋价格则上涨21.6%。除因这些成交的店屋位于市区和文化保护区（conservation area）外。它们的剩余年限均在70年以上。

图 二: 过去十年店屋每平方英尺交易均价走势

资料来源：新加坡市区重建局和ERA产业

这显示了位置优越的99年地契保留店屋，若维护良好并还有较长剩余地契仍能吸引买家。因此，我们预计这些店屋的价格仍有上涨空间。

自2020年以来，店屋交易价格持续上涨，带动高额交易比例上升。2024年，超过一半的店屋交易价格介于500万新元至1000万新元之间。而那些价格低于500万新元的店屋，多数不在市区或是99年地契。

图三: 过去十年店屋成交价比例走势

资料来源：新加坡市区重建局和ERA产业

市区店屋较受欢迎

今年成交的67间店屋中，有63间位于市区。这里汇集餐饮、健身房和共居空间等行业，可为屋主带来更高租金。

其中，第八邮区最受买家欢迎，共有31宗交易（占46.3%）。根据交易数据，这个区可能还存在投资机会，其中10宗的成交价低于500万新元。

此外，第14邮区共有七宗交易，而第一区和第二区各有五宗。

Shophouses in Little India

表一: 2024年交易额前五位的店屋交易

资料来源：新加坡市区重建局和ERA产业

新加坡稳定的经济基础支撑房地产市场

在制造业和金融保险等行业带动下，新加坡今年第三季GDP同比增长5.4%，较第二季的3.0%增长有所加快。

半导体产业是新加坡的支柱产业之一。随着全球电子产品需求的持续复苏以及经济活动强于预期，新加坡贸工部将今年全年GDP增长预测从原来的2.0%-3.0%上调至大约3.5%。

经济扩张带动劳动力招聘市场增加。数据显示，新加坡就业人数大幅上升，同时裁员数量有所减少。三季度，招聘人数达2万2300人，远高于今年上半年的1万6000人。此外，今年前九个月的裁员人数为9350人，同比下降15.6%。当季整体失业率维持在1.9%的低位。

同时，新加坡通胀压力持续缓解，降至2.2%，为2021年二季度以来最低水平。其中，住房通胀也在降至2.9%，大幅低于去年一季度4.9%的高峰时期。通胀下降，将使新加坡实际收入回升。

尽管新加坡家庭债务增加，但根据新加坡金融管理局的报告，工资的提高和稳定的金融资产有助于家庭应对抵押贷。此外，美联储的降息举措降低了房主现有抵押贷款的每月还款成本。以新元隔夜利率（SORA）为例，三个月复合新元隔夜利率从1月的3.70%下降至11月的3.24%。

2025年店屋需求将有所改善

展望明年，ERA产业对新加坡房地产市场保持谨慎乐观。首先，利率有望继续下调的利好因素，将有助于明年的房地产市场表现优于今年。这在一定上程度将提振买家信心，推动房地产需求。价格上涨将体现房产价值和潜力，而非投机行为。

另一方面，在稳定的经济基础支撑下，新加坡将继续巩固其作为亚洲领先财富管理中心之一的地位，不断吸引家族办公室、高净值人士和跨国公司来此扎根。其中不乏各类投资者， 他们视新加坡店屋为珍贵稀有资产。

我们认为，当前店屋价格的波动可能是买家寻找潜在优质交易的好时机。尤其是那些位于核心地段且拥有永久地契的店屋可能已被低估。一旦买卖双方的价格预期一致，交易量将有望再次回升。

基于上述因素，我们预计明年店屋交易量将在70到80宗之间，交易金额将在6.5亿新元到7.5亿新元之间。